Logement : l’Europe au cœur des débats d’Inxauseta

Ce vendredi 29 août avaient lieu à Bunus les Entretiens d’Inxauseta. Un rendez-vous incontournable pour les décideurs politiques et acteurs du logement qui a choisi pour thème central cette année : l'Europe. Si la situation sur le Vieux-Continent inquiète, de nombreuses initiatives émergent dans les différents pays membres. Tour d'horizon des solutions…

Des indicateurs inquiétants

Les prix des logements en Europe explosent. En moins de dix ans, de 2015 à 2023, ils ont augmenté de 50 %. Et l’inadéquation entre l’offre et la demande perdure malgré des efforts engagés par les États membres. À Dublin, cas extrême, c’est 30 euros le m², soit 10 euros de plus qu’à Paris. Résultat : on ne parle plus de « colocations de logement », mais de « chambre partagée ». Et certains jeunes n’hésitent pas à partir étudier dans d’autres contrées - aux États-Unis notamment. 

Le taux d’effort (part du revenu consacré au logement) augmente lui-aussi et flirte avec les 50 % dans certains pays, alors qu’il ne devrait pas dépasser 30 % pour être soutenable. Autres constats : en 15 ans, l’Europe compte une hausse de 70 % de personnes sans abri et plus de 11 millions de logements vacants sont répertoriés. Selon les intervenants présents à Bunus, la crise du logement n’aurait pas atteint son pic. Pour eux, il s’agit bien d’une crise systémique et structurelle, d’où la nécessité de poursuivre le renouvellement de logements abordables et de tendre vers de nouvelles formes d’habitat. 

Que peut faire l’Europe ? 

Si l’Europe n’a pas de compétence logement, elle dispose néanmoins d’outils tels que les fonds Feder ou du levier de Banque Européenne d’Investissement (BEI) pour accompagner les États membres dans leur action. Face à la crise, la commission européenne a nommé un commissaire européen de l’énergie et du logement. C’est une première ! Pour le soutenir dans ses actions, une Task Force Logement a aussi été mise en place. Elle doit permette de fédérer les acteurs et mettre en œuvre un plan européen pour le logement abordable en attirant davantage d’investissements privés et publics. Ce plan sera présenté en juin 2026, ainsi qu’une stratégie pour la construction durable en lien avec la BEI.

Présents à Bunus, la trentaine d’intervenants des quatre tables rondes ont souligné leurs attentes : une Europe qui soutienne les actions des États membres et qui apporte aux collectivités locales des outils adaptés. En ce sens, ils espèrent un appui toujours plus fort de la BEI, des fonds Feder davantage orientés sur la construction de logements neufs adaptés aux revenus des ménages, l’intensification de la rénovation énergétique, des solutions adaptées pour les étudiants, les jeunes ménages, l’adaptation des logements des personnes âgées face au changement climatique ainsi qu’un soutien aux formes émergentes d’habitat adapté à la sociologie et aux réalités des territoires.

Des réponses face à la crise

Les Entretiens d’Inxauseta ont permis de souligner des bonnes pratiques et mesures efficientes pratiquées dans les pays, les centres urbains et les territoires ruraux. 

En Guipuzkoa, où la situation économique est très bonne, comme l’a souligné Eider Mendoza Larrañaga, députée de la Diputacion du Gipuzkoa, la province basque se heurte à un problème d’accès au logement et à l’émancipation de ses jeunes. Ces derniers ne peuvent acquérir un premier logement en raison de prix très élevés - 3 000 euros le m² -, alors que leurs salaires n’évoluent pas, ou très peu. De fait, ils restent chez leurs parents jusqu’à l’âge de 29 ans, au lieu de 26 ans dans le reste de l’Espagne. Au niveau de la Diputacion du Gipuzkoa, plusieurs mesures sont prises : une aide de 300 € par mois est proposée aux jeunes acquéreurs. Et 180 M€ par an sont débloqués pour réduire la fiscalité des primo-accédants et des jeunes locataires. La province achète également des logements vides dans les villes de moins de 2 500 habitants, frappées par l’exode des jeunes. Ces villes sont délaissées par les promoteurs qui estiment leurs opérations non rentables. De fait, l’institution rénove ces biens et les met à la location pour offrir la possibilité aux jeunes de rester dans leur village. 

À Bruxelles, la société publique citydev.brussels a également pris le taureau par les cornes. Via des partenariats public-privés, des logements neufs sont proposés à des prix accessibles, à près de 2 000 euros le m² au lieu de 3 000, a indiqué son administrateur général Benjamin Cadranel. La société reste propriétaire à 30 %, et autorise l’acquéreur à revendre sans plus-value, ou à louer à des prix abordables pour éviter les abus. Autre avantage : plusieurs de ces logements sont construits au-dessus d’ateliers valorisant des métiers populaires. De quoi apporter de la vie dans les quartiers, lutter contre la gentrification et le tout spéculatif.

Vers de nouvelles formes d’habitat 

Lutter contre la spéculation, la journaliste spécialisée dans les questions de logement et d’urbanisme, Isabelle Rey-Lefevre en a écrit un livre. Elle a cherché ailleurs des modèles anti-spéculatifs probants qui permettraient aux institutions de conserver leurs biens. Comment ? En proposant des terrains et logements à des prix ou loyers abordables - pas plus de 20 % à 25 % du revenu - aux générations d’occupants qui s’y succèderont. Des modèles sont retenus, reposant sur l’accès à des prêts à très long terme, permettant d’étaler le coût de l’achat du terrain ou de l’immeuble et d’aboutir à des loyers modérés. 

• Le logement social reste une valeur sûre, à condition dit-elle, qu’il favorise la mixité sociale. Elle cite l’exemple de la ville de Vienne où 60 % des habitants, aisés ou défavorisés, vivent dans des habitats municipaux, à loyer modéré entre 8 à 10 euros le m² mensuel. Exemple : l’ensemble Alt-Erlaa, avec plus de 3 000 appartements invendables (avec terrasse, lieux partagés, piscines), dans 18 tours de 85 mètres. La coop Alt-Erlaa AG appartient à 40 % à ses coopérateurs-locataires et à 60 % à une coopérative, propriété de la ville. La ville consacre plus de 400 millions d'euros par an à sa politique du logement, via une taxe sur les salaires (1%) et des remboursements de prêts consentis par la ville aux coopératives.
• La coopérative d’habitant fait construire l’ensemble qu’elle détient, le loue à des habitants, locataires et sociétaires. Les logements sont inaliénables, invendables. Et ces coopératives amortissent leurs prêts sur 100 ans. Comme c’est la coopérative qui emprunte, les locataires sont sécurisés. Notamment les personnes âgées par exemple pour qui il est plus difficile d’emprunter. C’est le modèle développé en Suisse, à Zürich ou Genève.
• Le Community Land Trust, décliné en France par nombre de collectivités, sous la forme d’Organisme Foncier Solidaire, assorti d’un Bail Réel Solidaire (BRS). L’organisme est propriétaire du sol ; les habitants, propriétaires des murs de leur appartement, à un prix inférieur au marché. Ils pourront revendre au prix initial à de nouveaux occupants sélectionnés eux-aussi d’après leurs revenus.

L’ensemble des débats sont à retrouver sur la chaîne Youtube de l'événement.