Alokairuen arautzea
2024ko azaroaren 25az geroztik, alokairuen arautzea indarrean sartu da Ipar Euskal Herriko 24 herritan. Esperimentazio horren helburua tentsio handiko eremuetan alokairuen emendatzea mugatu eta gehiegizko alokairuak saihestea da. Dispositiboaren berezitasunak deskubri itzazu, eta gure webguneko simulatzailea erabil ezazu zure bizitegiari dagokion prezio-mugaren jakiteko.
Eguneratzea:2024ko urriaren 30a
Zer erran nahi du alokairuen arautzeak?
2024ko azaroaren 25az geroztik, alokairuen arautzea indarrean sartu da Ipar Euskal Herriko 24 herritan. Esperimentazio horren helburua tentsio handiko eremuetan alokairuen emendatzea mugatzea eta gehiegizko alokairuak saihestea da.
Neurria herri hauetan aplikatuko da: Ahetze, Angelu, Arbona, Arrangoitze, Azkaine, Basusarri, Baiona, Biarritz, Bidarte, Biriatu, Bokale, Donibane Lohizune, Getaria, Hendaia, Hiriburu, Jatsu, Larresoro, Lehuntze, Milafranga, Mugerre, Urruña, Urketa, Uztaritze eta Ziburu.
Alokairuen arautzeak gainditu ezingo den prezio muga bat ezartzen du. Erreferentziazko alokairua bizilekuaren eremuaren eta ezaugarrien arabera finkatzen da. Jabeek ezin dute erreferentziazko alokairu hori % 20 baino gehiagoz gainditu.
Neurri horrek 2024ko azaroaren 25etik aitzina eginen diren kontratuentzat, kontratu berritzeentzat eta alokatzaile aldaketentzat balio du.
Norentzat da alokairu arautzea?
Alokairu arautzea kasu hauetan aplikatuko da:
- Bizileku huts edo mublatuen alokatze kasuetan (baita bizileku partekatuetan, kontratu bat baino gehiago badira ere), lehen etxebizitza delarik edo erabilera mistoa duelarik (profesionala eta lehen etxebizitza);
- Mugikortasun kontratuetan.
2024ko azaroaren 25etik aitzina izenpetuko diren kontratuetan aplikatuko da:
- lehen aldiz alokatzean;
- alokatzailea aldatzean;
- kontratua berritzean.
Kasu hauetan ez da aplikatuko:
- errenta moderatuko etxebizitza sozialetan edo ekonomia mistoko sozietateek kudeaturikoetan;
- bizilekuen agentzia nazionalarekin hitzarmena duten bizilekuetan (CCH-ko L351-2 eta L831-1 artikuluak);
- 1948ko legearen araberako bizilekuetan eta alokairu turistikoetan;
- zerbitzuak dituzten eraikinetan kokaturiko apartamendu mublatuetan.
Nola finkatzen dira alokairu mugak?
Tokiko Alokairu Pribatuen Behatokiak ikerketa bat egin du Ipar Euskal Herriko alokairuak hobeki ezagutzeko. Datu horietatik abiatuz, 4 eremu bereizi dira eta bakoitzari erreferentziazko alokairu bat esleitu zaio (karguak kanpo).
Alokairu horiek kontuan hartzen dute:
- gela kopurua (T1, T2, T3...);
- eraikitze urtea;
- etxebizitza hutsa den edo mublatua;
- apartamendu bat edo etxe bat den.
Nola kalkulatu nire alokairua?
Alokairuak kalkulatzeko metodoa ondokoa da:
Erreferentziazko alokairua + % 20 = jabeek gainditu ezin duten muga (kargurik gabe).
Kopuru horretatik gorako prezioak ilegalak izanen dira.
Kasu: Jabeak gehigarri bat ordainaraz dezake bizileku batek kategoria bereko inguruko bizilekuekiko ezohiko ezaugarriak baditu (ezohiko kokapena, erosotasuna, bista, luxuzko ekipamenduak…). Alokairu gehigarri hori aplikatu ahal izateko, oinarrizko alokairua finkatu den mugan izan behar da (% 20arekin).
Erreferentziazko alokairuak urtero berrikusiko dira eta prefeturaren erabaki bidez argitaratuko dira.
Alokairua kalkulatzeko simulagailua
Euskal Hirigune Elkargoaren eskutik simulagailu bat balia dezakezue sarean zuen etxebizitzari dagokion alokairu muga kalkulatzeko.
Nola baliatu?
- 1. urratsa: maparen gainean, eskuinaldean den bilatzailean zure helbidea sartu, eremuari dagokion zenbakia ezagutzeko. Eremuaren zenbakia mapan agertzen da, edo dagokizun eremuan klik eginez;
- 2. urratsa: «Simulagailua» botoian klik egin eta bizilekuaren ezaugarriak sartu alokairu muga ezagutzeko.
Kasu: Elbarritasun egoeran diren pertsonek laguntza galda dezakete hemen:
Nola egin eskaera nire bizilekuaren jabeari?
1. kasua: Alokairu kontratua 2024ko azaroaren 25a aitzin izenpetu duzu
Kasu horretan, alokairuen arautzea kontratua berrituko duzularik aplikatuko zaizu, jabeari eskaera egiten badiozu.
Nola egin?
- Jabearekin aipatu;
- Erregularizazio eskaera bat bidali gutun artamendatu bidez (gutun eredu hau balia dezakezu). Jabeak alokairu kontratuaren bukaera baino 5 hilabete lehenago gutxienez errezibitu behar du. Ondotik, hilabete bat du zure eskaera onartzeko edo kontra egiteko. Epea ez bada errespetatua izan, kontratua lehengo prezioarekin berrituko da, ez bada adostasunik atzematen jabearekin.
- Jabeak kontra egiten badu, gutun bat igorri beharko diozu Departamendu mailako bitartekaritza batzordeari, kontratua bururatu baino 4 hilabete lehenago. Batzordeak jabearekin batera deituko zaitu, adostasun batera heltzeko;
- Ez bada adostasunik kausitzen, adostasun-eza deklaratuko da saioan, eta orduan, auzitegira jo beharko duzu kontratua bukatu aitzin.
Garrantzitsua: ADIL 64 egiturak (Bizilekuari buruzko departamendu mailako informazio agentzia) urraspide horietan laguntzen ahal zaitu.
2. kasua: Kontratua 2024ko azaroaren 25aren ondotik izenpetu duzu
Kasu horretan, alokairuen arautzea aplikatu behar da, eta horretarako eskubidea duzu.
Nola egin?
- Jabearekin aipatu;
- Erregularizazio eskaera bat bidali gutun artamendatu bidez (gutun hau balia dezakezu). Jabeak alokairu kontratuaren bukaera baino 5 hilabete lehenago gutxienez errezibitu behar du. Ondotik, jabeak hilabete bat du zure eskaera onartzeko edo kontra egiteko. Epea ez bada errespetatua izan, kontratua lehengo prezioarekin berrituko da, ez bada adostasunik atzematen jabearekin.
- Kontra egiten badu, gutun bat igorri beharko diozu Departamendu mailako bitartekaritza batzordeari, kontratua bururatu baino 4 hilabete lehenago. Batzordeak jabearekin batera deituko zaitu, adostasun batera heltzeko;
- Ez bada adostasunik kausitzen, adostasun-eza deklaratuko da saioan, eta orduan, auzitegira jo beharko duzu kontratua bukatu aitzin;
- Aldi berean zure egoera Euskal Hirigune Elkargoari jakinarazi helbide honetara: . Zure dosierra landu eta prefetari helaraziko dio jabea zigortzeko.
Garrantzitsua: ADIL 64 egiturak (Bizilekuari buruzko departamendu mailako informazio agentzia) urraspide horietan laguntzen ahal zaitu.
Zein dira zigor arriskuak?
Araua betetzen ez duen jabe-alokatzaileak 5.000 euro arteko isuna arriskatzen du pertsona fisiko batentzat, eta 15.000 euro artekoa legezko pertsona batentzat.
Ohiko galderak
Alokairuan bizi naiz, nola jakin ordaintzen dudan kopurua egokia denez?
Alokairuaren prezioa (karguak kanpo eta gehigarririk gabe) erreferentziazko alokairua + gehienez % 20 izan behar da. Begira ezazu alokairu kontratua, bertan alokairu prezioa osatzen duten parteak agertu behar baitira:
- Erreferentziazko alokairua;
- Alokairua gehigarriarekin, aplikatua bada.
Gehigarri bat baldin badu, kopurua eta hori ahalbidetzen duten bizilekuaren ezaugarriak ere agertu behar dira kontratuan.
Alokairu prezioaren egokitasuna gure simulagailuan neur dezakezu.
Apartamendu/etxe partekatuek ere alokairu araudi hau errespetatu behar dute?
Bai, apartamendu/etxe partekatuak ere araudi honetan sartzen dira. Erreferentziazko alokairua kokapen geografikoaren, gela kopuruaren, eraikitze urtearen eta mubleen arabera kalkulatuko da. Alokairu prezioak (karguak kanpo) ezingo du erreferentziazko alokairua + % 20 gainditu. Arautzea ezberdinki aplikatuko da partekatzearen arabera. Informazio gehiagorako, Bizilekuari buruzko departamendu mailako informazio agentzia (ADIL) kontakta dezakezu: 05 59 59 11 00 zenbakian edo adil64.org webgunean.
Nola ezarri alokairuari gehigarri bat?
Alokairu prezioari kopuru gehigarri bat ezartzen ahal zaio erreferentziazko alokairua + % 20 gainditzeko. Hori bizilekuaren ezaugarri bereziekin justifika daiteke. Ezaugarri horiek:
- ezin dira izan kokapen geografikoari, bizileku motari, eraikitze urteari eta altzarien hornidurari lotuak;
- erabakigarriak dira alokairua finkatzeko momentuan, bereziki kategoria bereko eta sektore geografiko bereko bizilekuekin konparatuz;
- ez dute ahalbidetzen jabeak bere karguen dirua edo egin dituen obrei loturiko energia aurrezkien partea berreskuratzea.
Mublez hornitutako etxebizitzen kasuan, 2015eko uztailaren 31ko 2015-981 dekretuak mublez hornitutako etxebizitza batek ukan behar dituen mubleak finkatzen ditu. Elementu horiengatik ezin da alokairu gehigarri bat eskatu.
2022ko agorrilaren 16ko legeak, erosteko ahalmenaren babesteko urgentziazko neurriei buruzkoak, debekatzen du, 2022ko agorrilaren 18tik goiti izenpetzen diren alokairuetan, alokairu gehigarri baten aplikatzea, etxebizitzak ezaugarri hauetarik bat edo gehiago baldin baditu:
- komunak eskailera buruan;
- hezetasun zantzuak murru batzuetan;
- F motako edo G motako energia-errendimendu maila eraikuntzaren eta etxebizitzaren kodeko L. 173-1-1 artikuluaren arabera;
- airea neurriz kanpo pasatzen uzten duten leihoak, aireztapen sareak izan ezik;
- hamar metro baino gutxiagoko bisean bis bat;
- bizilekuaren kanpoaldetik infiltrazio edo uholdeak;
- ur aterabideetako arazo bat azken hiru hilabeteetan;
- instalazio elektriko andeatua edo gela nagusiaren orientazio txarra.
Alokatze kontratuan, gehigarriaren zenbatekoa eta hori ahalbidetzen duten ezaugarriak aipatu behar dira.
Legezko definizio zehatzik ez bada eta alokatzaileak kontra egiten badu, Departamendu mailako bitartekaritza batzordeak erabaki bat hartuko du edukiaren eta zenbatekoaren inguruan, eta, azkenik, epailearengana jotzen ahalko da.
Jabe batek alokatzaile bat kanpora dezake alokairuen araudia errespetatzea eskatu diolako?
Errentatzaile edo jabe pribatu batek ezin du kontratua moztu alokairua egokitzea eskatzeagatik. Hau da, ez duzu zure bizilekutik legalki kanporatua izateko arriskurik alokairuaren zenbatekoa dudan ezartzen duzulako.
Jabeak kontratua eten dezake soilik legeak aurreikusi 3 arrazoiengatik:
- bizilekua saltzen baitu;
- pertsonalki edo hurbileko norbait bertan bizitzeko;
- arrazoi legitimo eta serio bat (alokairuen ordaintzeko beranta errepikatzen delarik, bizilekua ez delarik ongi zaindua, obra handiak egin behar direlarik, etab.).
Jabeak alokatzaileak abisatu behar ditu:
- hutsik den bizileku baten kasuan, kontratua bukatu baino 6 hilabete lehenago;
- mublatua den bizileku baten kasuan, kontratua bukatu baino 3 hilabete lehenago.
Bizilekua uzteko jakinarazpena kontratuko titular bakoitzari zuzendu behar zaio, arrazoia agertu behar da eta arrazoiari loturiko informazioa:
- eskuratze agiria duen gutun artamendatu bidez;
- justizia komisario baten akta bidez (lehen uxerraren akta bidez);
- edo eskura, izenpeduraren truke.
Epea gutun artamendatua errezibitzean, justizia komisarioaren akta izenpetzean edo eskura ematean hasten da. Bestalde, alokatzaileak kanporatzearen aurka egin dezake legez kanpokoa dela kontsideratzen badu. Informazio gehiagorako, Bizilekuari buruzko departamendu mailako informazio agentzia (ADIL) kontakta dezakezu: 05 59 59 11 00.
Zer informazio eman behar da simulagailuan?
Dagokizun erreferentziazko alokairua eta % 20ko emendakina kalkulatzeko, gure simulagailua balia dezakezu ondoko informazioa sartuz:
- zure eremu zenbakia (bizilekuaren kokapenaren araberakoa);
- bizilekuak duen gela kopurua;
- bizilekuaren eraikitze urtea (informazio hau eskuragarri duzue herriko etxean);
- bizilekua hutsik edo mublatua alokatzen denez;
- apartamendu bat edo etxe bat denez.
Simulagailuak gainditu ezin den alokairu prezioa emanen dizu. Karguak gabekoa da eta bizi azaleraren arabera kalkulatzen da (Carrez legetik kanpo).
Nola jakin nire bizilekuaren eraikitze urtea?
Jabea baldin banaiz:
Eraikitze data jabetza aktan edo eraikitze baimenean agertu behar da, baina ez da beti kasua, beraz diagnostikoak kontsultatu behar dira (badirelarik), adibidez energia errendimenduaren diagnostikoa. Bestenaz, kadastra zerbitzuetara edo herriko etxera jo dezaket.
Alokatzailea baldin banaiz:
Eraikitze data alokairu kontratuan ager daiteke, baita diagnostiko guzietan ere, bereziki energia errendimenduaren diagnostikoan. Bestenaz, jabeari edo higiezin agentziari galde diezaioket, edo azkenik, herriko etxeko zerbitzuetara jo.
Alokairuak erregularki berrebaluatzen dira?
Erreferentziazko alokairua eta % 20-ko emendakina urtero berrebaluatuko dira prefeturaren erabaki bidez.
Laguntza behar dut
- Alokairuen arautzearen ibilmoldeari buruzko galderak baldin badituzu, sartu Euskal Hirigune Elkargoko zerbitzuekin kontaktuan, helbide honetan: encadrementdesloyerscommunaute-paysbasquefr;
- Prozeduran laguntza behar baduzu, Pirinio Atlantikoetako ADIL egiturarekin kontaktuan sartu telefonoz: +335 59 59 11 00 edo webgune bidez: adil64.org
Zerbait ments zaizu?