Turismorako etxebizitza mublatu baten alokatzea Ipar Euskal Herrian

Turismorako etxebizitza mublatuak, bizitzera ez datozen eta iraupen laburreko egonaldia egiten duten pasaiako bezeroei egun, aste edo hilabete baterako alokairuan eskaintzen zaizkien diren etxe, apartamendu edo estudio mublatuak dira.

Beste aterpetze motengandik desberdintzen dira, bereziki hotel eta turismorako erresidentziengandik, alokatzailearen erabilpen esklusiborako baitira eta ez baitute harrerarako ataririk ez zerbitzurik ez eta muntadura komunik ere. 

Alokatze denboran biztanlea presente den arrotz gelengandik desberdintzen dira.

Aterpetxeak aldiz turismorako etxebizitza mublatuen kategorian sartzen dira, sailkapen edo labelizatze baten menpe diren turismorako etxebizitza mublatuak bezala.

Ez dira turismorako etxebizitza mublatutzat hartzen:

• bizitegi alokairu kontratua edomugikortasun alokairu kontratuaduten egoitzak, alokatzaileek haietan bizilekua finkatzen baitute;
• herritarren etxeko gelak, ez baitira esklusiboki alokatzailearen eskura;
• alokatzailearen bizitegi nagusian kokatuak diren arrotz gelak, zeinak turisten egonaldi denboran derrigorrez etxebizitzan presente egon behar duen eta aldi berean gaualdia, etxeko oihalak eta gosaria eskaini behar dituen.

Etxebizitza nagusia urtean gutienez 8 hilabetez okupatzen den bizitegia da, ez bada betebehar profesionalengatik, jabearen, alokatzailearen edo, eraikuntzaren eta etxebizitzaren kodearen zentzuan, hauen gain den pertsona baten osasun edo ezinbesteko kasuengatik gutiago okupatzen dela. 

Alokatzailearen etxebizitza nagusiko lursail berean eraikia den etxebizitza edo egoitza gehigarria ez da etxebizitza nagusitzat hartzen.

Haien etxebizitza nagusia alokatzen duten jabeak ez dira erabilpen aldaketarako araudiaren menpe baina herrian haien ondasuna deklaratzeko betebeharra dute eta egonaldi zerga ordaindu behar dute. Etxebizitza nagusiaren alokatzeak ezin du urteko 120 egun gainditu, salbu jabea etxebizitzan bizi den kasuan (herritarren etxeko gela), zeinean ez den mugarik aplikatzen

Alokatzen baduzu, zure etxebizitza alokatzeko arranda ematen duenaren idatzizko baimena eskuratu behar duzu. Azpi alokatzaileari ordainarazten diozun alokairuak ez du zurea gainditu behar. Alokairuan ezartzeko denbora mugari dagokionez, araudia jabeek errespetatu behar duten bera da.

Deklaratu gabe legezko muga gainditzen duen jabeak 50.000 €-ko isuna eta 1.000 €-kogutieneko zigor isuna arriskatzen ditu

Zer da erabilpen aldaketa?

Bizitegi bat turismorako alokatzean bilakaraztea egoitzaren hastapeneko erabilpena aldatzea da (bizitegia > turismoa) 

Tentsio eremuan (24 herri), erabilpen aldaketa hori ondasunaren kokalekuko herriko etxean behar da, aldez aitzineko baimen eskaera bidez. Eskaera horrek bizitegi bakoitzarentzako konpentsazio betebeharra aurreikusten du

Erabilpen aldaketa bigarren etxebizitzak hunkitzen ditu, baina baita etxebizitza nagusien eraikin eratxikiak, hots, jabea bizi den bizitegiaz kanpo kokatuak diren bizitegiak ere. Gisa horretan, ezin dut sasoiko alokatzerik egin ene lursailean eraikia den etxebizitza edo egoitza gehigarriko konpentsaziorik gabe.

Erabilpen aldaketak ez du alokatzailearen etxebizitza nagusian gertatzen den alokatzea hunkitzen. Baina praktika hori ere arautua da. Etxebizitza nagusi bat ezin da urteko 120 egun baino gehiagoz alokatu.

Behin onartua dela, erabilpen aldaketa baimenak 3 hilabetez balio du. Ematen den baimena egoitza bati lotua da eta ez pertsonari.

Oharra: iragan araudiaren barnean emaniko baimenak dagokion deliberoaren barnean aurreikusiriko baliozkotasun data bukatu arte baliogarriak dira, araudiak ez baitu atzeraeraginezko eraginik.

Araudi ez bada betetzen, legeak legez kanpo bilakarazi den egoitza bakoitzeko 50.000 €-ko isun zibila aurreikusten du, baita egoitzaren lehengo erabilpenera itzultzeko epaitegiko lehendakariaren agindua ere. Epaileak egun eta m² bakoitzeko 1.000 €-ko zigor isuna eta kanporatzeko epaia eman dezake ere. Azkenik, jaukimendu penalak egon daitezke ziurtagiriak faltsutzeagatik. Auzapezari dagokio, araubideak dioen bezala, elkargo zerbitzuaren laguntzarekin zigor prozedura hori plantan ezartzea

2023ko martxoaren 1az geroztik, tentsio eremuko 24 herrietan erabilpen aldaketaren baimen ematea konpentsazio betebeharraren menpe da.

Printzipioa sinplea da. Haren ondasuna sasoiko alokairuan ezarri nahi duen jabeak egoitza horren galtzeakonpentsatu behar du bizitegirako ez zen egoitza bat (bulego, denda, biltegi, etab.) bizitegian bilakatzearekin. Jabeak 1970eko urtarrilaren 1ean bizilekuak beste erabilpen bat zuenaren froga ekarri behar du. Egoitza, sasoiko alokatzearen gaia denaren azalera berekoa izan behar da gutienez eta herri berean kokatua izan.

Konpentsazioa 2 moldetan egin daiteke:

• jabeak duen edo erosi duen eta bizitegia ez den egoitza bat transformatuz;
• beste erabilpen baterako diren egoitzak bizitegi erabilpenerako ezarri nahi dituzten jabeei “merkataltasun” izena hartzen duten eskubideak erosiz.

Kontuan hartzekoa: Etxabean kokatuak diren eta erakusleihoa eremu publikoari edo edozein zirkulazio publikoko beste eremu irekiari begira duen merkataritza-lokalak ezingo dira konpentsazio gisa baliatu, hurbileko saltegien mantenua faboratzeko gisan.

Konpentsazio arauarentzako bi dispentsa posible dira:

1. “misto” izena hartzen duten alokatzeak: ikasleentzako alokatzeak (gutienez 9 hilabete) eta turismorako etxebizitza mublatuen alokatzeak (3 hilabete). Kasu horretan, erabilpen aldaketa baimena urte guziez berritu behar da.
2. alokatzailearen bizitegi nagusian gertatzen diren alokatzeak, jabe bakoitzeko etxebizitza bakarraren mugan. Kasu horretan, erabilpen aldaketa baimena 2urte guziez berritu behar da.

Konpentsazio arau hori pertsona fisikoei (partikularrak) zein moralei (bereziki higiezinen sozietate zibilak) zuzentzen zaie.

Erabilpen aldaketarako eskaera egin

Gehiago jakiteko, harremanetan sar zaitez zure herriaz arduratzen den zerbitzu instruktorearekin:
Euskal Hirigune Elkargoko zerbitzu komuneko kide diren 21 herriendako (Angelu, Baiona eta Miarritzetik kanpo), zerbitzu instruktoreak herritarrak hitzordua harturik bakarrik errezibitzen ditu eta telefono-deiei erantzuten die goizetan bakarrik eta asteazkenetan egun osoan.

Turismorako etxebizitza mublatua herriko etxean deklaratzeak berezitasun batzuk barne hartzen ditu:

• Haien etxebizitza nagusia edo bigarren etxebizitza honako herrietan alokatzen duten ostatu emaile guzientzako derrigorrezkoa da: 

Ahetze, Angelu, Arbona, Arrangoitze, Azkaine, Basusarri, Baiona, Biarritz, Bidarte, Biriatu, Bokale, Ziburu, Getaria, Hendaia, Jatsu, Lehuntze, Larresoro, Mugerre, Donibane Lohizune, Hiriburu, Urketa, Urruña, Uztaritze eta Milafranga:

• Beste herri guzietan, ez da bigarren etxebizitzarentzako derrigorrezkoa.

Deklaratze horren ondoren emanen zaizun erregistratze zenbaki bakarra zure sareko iragarki guzietan derrigorrez agertu behar da, plataforma guziak nahasirik.

Araua errespetatzen ez bada, legeak 5.000 €-ra arteko isuna aurreikusten du. Plataformak erregistratze zenbaki hori ez duten iragarki guziak kentzera derrigortuak dira.

Turismorako etxebizitza mublatua deklaratu

Egonaldi zergaren deklaratzea turismorako ostatatze guzientzako derrigorrezkoa da lurralde osoan. 

Honako ostatatzeetako batean den bezeroak ordaintzen du: jauregi hotela, turismo hotela, turismo erresidentzia, turismorako etxebizitza mublatua edo partikularren arteko oporretako alokatzea (herritarren etxeko gela barne), arrotz gela, uda herrixka, kanpoko ostatatzea (kanpin, karabana, karabana eremuak eta aparkaleku turistikoak), laket-portuak.

Ostatu emaileak zuzenean deklaratzen du edo alokatze plataformak sarean biltzen (Abritel, Airbnb,...) alokatzearen ordainketa bitartekari baldin bada.

Egonaldi zergaren zenbatekoa ostatu emailearen etxean (alokatzailea, hotela edo etxebizitzaren jabea) afixatu behar da eta bezeroari ematen zaion fakturan agertu.

Egonaldi fakturaren tarifak urtero finkatzen dira Euskal Elkargoko 158 herrientzako. Tarifak pertsona et gau bakoitzeko kalkulatzen dira eta ostatatze motaren arabera (hotel, mublatu, kanpin, etab.) eta sailkapenaren arabera (izar batetik bostera adibidez) aldatzen dira.

Zure herrian aplikatzen diren tarifak Service public webgunean atzeman ditzakezu.

Deklarazio ezaren eta ordainketa ezaren edo berantaren kasuan, auzapezak eskuratze agiria duen gutun artamendatu bidezko ordaintzeko errekerimendua helarazten dio ostatatzaileari. 30 egunen barnean ez bada erregulartzerik, beranta hilabete bakoitzeko %0,20-ko interesekoa denzuzeneko zergapetze prozedura engaia daiteke. Ez deklaratzeak 12.500 €-ko isuna ekar dezake.

Egonaldi zerga ordaindu

Mublatuen alokatze klasikoarekin bezala, turismorako etxebizitza mublatuen alokatzea industria eta merkataritza irabazien (IMI, fr. BIC) kategorian zergapetzen da. turismorako etxebizitza mublatuen fiskalitateari buruzko informazio gehiago impots.gouv.fr webgunean atzemanen duzu

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour les meublés de tourisme. La loi Lemeur-Echaniz du 19 novembre 2024 a mis fin à la différence entre le logement locatif longue durée qui était déjà soumis au DPE et la location des meublés touristiques qui échappaient à cette règle.

Désormais, tous les logements proposés à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage doivent attester d’un DPE dont le niveau doit être compris entre les classes A et E, jusqu’en décembre 2033.

À partir de 2034, tous les meublés de tourisme actuels et futurs devront être classés entre A et D. Un délai de dix ans est laissé aux personnes déjà propriétaires pour se mettre en conformité. Le maire pourra demander au propriétaire de lui fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. 

La sanction encourue par le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE est une amende administrative de 5 000 euros maximum.

Denen lasaitasuna bermatzeko gisan, bakantzatiarrek tokiko biztanleek betetzen dituzten arauak eta tokiko araudia edo jabekidetasun arauak bete behar dituzte.

Gainera azkarki gomendatua da:

• Ostatatzen dituzun pertsonei aplikatzen diren arau guziak oroitaraztea;
• Zure auzoei harremanetan sartzeko zenbaki bat ematea, balizko kalteak jakinarazteko parada ukan dezaten

Gaur egun, plataforma anitzeko kalteak molde errepikatuan eragin dituzten alokatzaileen kontuak desaktibatzen dituzte.

Les règlements de copropriété existants peuvent être modifiés à la majorité simple (les deux tiers des copropriétaires, contre l’unanimité précédemment) pour interdire la location d’appartements en meublé de tourisme. Sont concernés les règlements qui comportent une clause d’habitation bourgeoise, c’est-à-dire une clause qui autorise l’habitation et des activités libérales (cabinets de médecins par exemple) dans l’immeuble mais interdit les activités commerciales en dehors des lots dédiés. 

Quant aux règlements de copropriété nouveaux, ils doivent mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de louer des logements en meublé de tourisme.

Enfin, lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet d’une déclaration préalable à sa location en meublé de tourisme, le copropriétaire ou par son intermédiaire le locataire doit en informer le syndic. Le syndic doit alors inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires un point d’information sur l’activité de meublés de tourisme au sein de la copropriété. Cette disposition a été prévue pour limiter les conflits entre copropriétaires en levant l’anonymat du loueur, qui est invité à prendre les mesures nécessaires pour limiter les nuisances induites par sa location touristique.