Louer un meublé de tourisme au Pays Basque

Orrialde honetan

Règlement en vigueur au 1er juin 2022

Actualité

Les élus communautaires de la Communauté d’Agglomération Pays Basque ont voté le 5 mars dernier un nouveau règlement encadrant les meublés de tourisme qui entrera en vigueur le 1er juin 2022.

Le nouveau règlement encadrant les meublés de tourisme

Mes démarches jusqu'au 31 mai 2022

Nouveau règlement encadrant les meublés de tourisme

Ces dernières années, l’attractivité du Pays Basque ne cesse de s’affirmer avec notamment pour conséquence le développement exponentiel des locations en meublés de tourisme. Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Cette tendance n’est pas neutre sur l’habitat, particulièrement des communes en zone dite tendue (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque) où l'on constate une raréfaction des logements, une hausse des prix à l’achat et à la location, et des conflits d’usage au sein des copropriétés.

Face à l’ampleur de cette situation, les élus communautaires ont voté le 5 mars dernier un nouveau règlement visant à encadrer le développement des meublés de tourisme sur les 24 communes précitées.

Ce nouveau règlement entrera en vigueur le 1er juin 2022, date à partir de laquelle l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme sera soumise au principe de compensation.

La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce...). Cette compensation permet ainsi de reconstituer la «perte» d’un logement par la création d’un autre logement. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune. Une autorisation dite « de changement d’usage » est alors délivrée.

Ce règlement s'adresse aux personnes physiques comme morales (société civiles immobilières notamment).

Toutefois des autorisations temporaires seront délivrées aux personnes physiques sans compensation dans deux cas :

  • les locations dites "mixtes" : location étudiante (9 mois minimum) et location en meublés de tourisme (3 mois). Cette autorisation est délivrée pour un an (renouvelable).
  • les meublés de tourisme associés à la résidence principale. Cette autorisation est délivrée pour une durée de deux ans dans la limite d’un logement par propriétaire.

A noter :

► Les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours ne sont pas soumises à la demande de changement d’usage.

► Les autorisations déjà délivrées dans le cadre du précédent règlement (autorisations temporaires de 3 ans) restent valables jusqu’à l’expiration de la date de validité prévue dans le cadre de l’arrêté correspondant, le règlement n’ayant pas d’effet rétroactif. A l’issue de cette date, le propriétaire, s’il entend poursuivre son activité de location de meublés de tourisme, devra se conformer au nouveau règlement en déposant une nouvelle demande d’autorisation selon les nouvelles conditions et modalités.

Foire aux questions
  • Qu'est-ce que le changement d'usage ?

    Selon l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage ».

    En d’autres termes, le fait de proposer un local d’habitation à la location touristique constitue un changement de l’usage initial du local (habitation > tourisme).

    Ce changement d’usage doit faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable.

  • Quels sont les locaux concernés par le règlement ?

    La règlementation concerne les locaux d’habitation utilisés comme meublés de tourisme.

    A noter que les gîtes entrent dans cette catégorie. Les meublés de tourisme faisant l’objet d’un classement ou d’une labellisation sont également concernés. La résidence secondaire ou l’investissement locatif loués pour de courtes durées entrent dans la définition du meublé de tourisme.

    Ne sont pas considérés comme meublés de tourisme :

    • les locaux faisant l’objet d’un bail d’habitation ou d’un bail mobilité, puisque les locataires y élisent alors domicile.
    • les chambres chez l’habitant, qui ne sont pas à la disposition exclusive du locataire.
    • les chambres d’hôtes, qui sont situées dans la résidence principale du loueur, lequel doit obligatoirement être présent dans l’hébergement au moment du séjour des touristes et fournir de manière groupée la nuitée, le linge de maison et le petit-déjeuner.
  • Qu’est-ce que la compensation et quels sont les locaux pouvant être proposés en compensation ?

    L’autorisation préalable au changement d’usage de locaux d’habitation en meublés de tourisme est soumise au principe de « compensation ».

    La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation (commerce, bureau, etc). Cette transformation doit être concomitante à la demande de changement d’usage de l’habitation en meublé de tourisme, afin de compenser la perte d’un local à usage d’habitation.

    L'autorisation délivrée est attachée au local et non à la personne.

    Les locaux de compensation devront être situés dans le quartier ou dans la commune concernée par la demande de changement d’usage et proposer une surface de plancher au moins équivalente au local faisant l’objet de la demande de changement d’usage.

    Les locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensation, afin de favoriser le maintien de commerces de proximité. Les locaux proposés en compensation ne pourront pas être issus d’un changement de destination opéré au titre du code de l’urbanisme depuis moins de 5 ans.

  • Dois-je demander une autorisation de changement d’usage si je souhaite louer ma résidence principale ?

    Non, les résidences principales sont exonérées de demande de changement d’usage. La durée de location cumulée ne doit pas excéder 120 jours par an.

    La résidence principale est définie de la manière suivante : logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le propriétaire, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

    Les chambres d’hôte et chambres chez l’habitant ne sont pas concernées par le règlement de changement d’usage.

  • Dois-je demander une autorisation de changement d’usage si je souhaite louer ma résidence secondaire/un meublé de tourisme moins de 120 jours par an?

    Oui, la demande d’autorisation de changement d’usage est obligatoire pour tout meublé de tourisme qui ne constitue pas la résidence principale du propriétaire, et ce dès le premier jour de mise en location.

    Seules les résidences principales louées moins de 120 jours par an sont exemptées de demande de changement d’usage.

  • Dois-je demander une autorisation de changement d’usage si je loue déjà un meublé depuis plusieurs années et si je déclare correctement mon activité ?

    Oui, je dois demander une autorisation de changement d’usage pour proposer un local d’habitation en meublé de tourisme, même s’il est déjà mis à la location touristique depuis plusieurs années et si je déclare correctement mon activité.

    La demande d’autorisation de changement d’usage est obligatoire au titre du code de la construction et de l’habitation. L’objectif est de protéger le logement.

    L’obtention du numéro d’enregistrement en mairie et la déclaration de la taxe de séjour sont obligatoires au titre du code du tourisme ; elles n’exemptent pas de la demande d’autorisation de changement d’usage. De même, le classement du meublé de tourisme et la labellisation, qui sont des démarches volontaires, n’exemptent pas non plus de cette démarche.

  • Dois-je demander une autorisation de changement d’usage si je loue un meublé à un étudiant durant l’année et à des touristes durant l’été ?

    Oui, je dois demander une autorisation de changement d’usage si je loue un meublé à un étudiant durant 9 mois et à des touristes durant une période estivale de 3 mois, mais cette autorisation ne sera pas soumise à compensation.

    L’autorisation ne peut être délivrée qu’aux propriétaires personnes physiques, pour une durée d’un an (renouvelable sur justification).

    Une convention tripartite sera signée entre le propriétaire, le locataire et la commune.

  • Dois-je demander une autorisation de changement d’usage si je loue un meublé issu de la division de ma résidence principale (même enveloppe bâtie) ou dans mon jardin (hors de l’enveloppe bâtie)?

    Oui, je dois demander une autorisation de changement d’usage si je loue un meublé issu de la division de ma résidence principale.

    Cette autorisation n’est pas soumise à compensation si le meublé de tourisme se situe au sein de l’enveloppe bâtie de ma résidence principale. L’autorisation ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques, pour une durée de deux ans, pour un seul logement.

    Cette autorisation est soumise à compensation si le meublé de tourisme se situe hors de l’enveloppe bâtie de ma résidence principale.

  • Je dispose de logement(s) que je prévoyais de mettre à la location meublée touristique, comment faire dorénavant ?

    Vous avez plusieurs possibilités pour louer votre logement :

    • Proposer votre bien à la location classique (à l’année),
    • Solliciter une demande de changement d’usage et compenser quand cela est requis,
    • Vous inscrire, si vous êtes une personne physique, dans le cadre du dispositif de location étudiante (location à un étudiant durant l’année et à une clientèle de passage l’été).
  • A partir de quand la nouvelle règlementation est-elle applicable ?

    Le règlement entrera en vigueur à compter du 1er juin 2022. A cette date, le précédent règlement sera abrogé.

    A savoir : les personnes morales ne sont pas soumises au règlement actuel, en vigueur jusqu’au 31 mai 2022. Par conséquent, les contrats de location temporaires signés par les personnes morales avant l’entrée en vigueur du nouveau règlement pourront être honorés sur la saison estivale 2022.

Les démarches en vigueur jusqu'au 31 mai 2022

ETAPE 1 : DEMANDE D’AUTORISATION TEMPORAIRE DE CHANGEMENT D’USAGE

Sur les communes suivantes :

Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque,

il est obligatoire d'obtenir une autorisation temporaire de changement d’usage pour les meublés de tourisme (studio, appartement, gîte, maison) autres que la résidence principale, permanents ou occasionnels et ce dès le premier jour de location. 

Les autorisations sont attribuées aux personnes physiques et peuvent être limitées selon les communes, en fonction des critères définis dans le règlement voté par la Communauté d’Agglomération Pays Basque en vigueur jusqu'au 31 mai 2022.

Limitation du nombre d’autorisation(s) de changement d’usage par propriétaire par commune
CommuneLimitation du nombre d’autorisation(s) de changement d’usage par propriétaire
Anglet, Biarritz, Bidart, Guéthary, Ciboure, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye1 logement par propriétaire
Ahetze, Arbonne, Ascain, Arcangues, Bassussarry, Bayonne2 logements par propriétaire
Biriatou, Boucau, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, VillefranquePas de limitation

La mise en location de la résidence principale n’est pas soumise à demande d’autorisation temporaire de changement d’usage. En revanche, vous devez obtenir votre numéro d’enregistrement si vous êtes situé sur une des 24 communes de la zone tendue (voir Etape 2) et vous acquitter de la taxe de séjour communale ou communautaire (voir Etape 3).

ETAPE 2 : DÉCLARER SON MEUBLÉ DE TOURISME / OBTENIR UN NUMÉRO D’ENREGISTREMENT

Cas n° 1 : Pour les hébergeurs louant dans l’une des communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque, il est nécessaire d’obtenir un numéro d’enregistrement.

Ce dernier est obligatoire pour la parution de toute annonce de location, de résidence principale ou secondaire, dès son 1er jour de location. Toute déclaration non conforme ou erronée exposera à des amendes de 5 000 à 10 000 euros.

Dès réception de l’autorisation temporaire de changement d’usage attribuée par le Maire de la commune concernée, vous devrez réaliser la déclaration préalable du meublé de tourisme et obtenir un numéro d’enregistrement, qui vous sera délivré automatiquement. Ce numéro d’enregistrement devra être publié sur vos annonces de location (journaux et sites d’annonces, plateformes internet, etc.)

Cas n°2 : Pour les hébergeurs louant dans les autres communes de la Communauté Pays Basque

La déclaration d'un meublé de tourisme (hors résidence principale) est obligatoire pour tous les loueurs. Vous déclarez votre meublé de tourisme auprès de la Mairie

ETAPE 3 : DÉCLARER LA TAXE DE SÉJOUR

Le produit de la taxe de séjour est affecté aux dépenses destinées à organiser l’accueil touristique du territoire. La taxe de séjour est acquittée par les clients des hébergements touristiques :

  • directement à l’hébergeur
  • ou à la plateforme de location en ligne (Abritel, Airbnb, …) si celle-ci est intermédiaire de paiement de la location.

Déclarer ma taxe de séjour en ligne : taxedesejour.communaute-paysbasque.fr/CU_paysbasque

Contacts

Pour toute question complémentaire relative au changement d’usage :

Pour toute question relative au numéro d’enregistrement ou à la taxe de séjour :

► Bureau d’Accueil Touristique d’Arcangues (Arcangues, Bassussarry, Jatxou, Ustaritz) 05 59 22 88 99 arcanguesotpaysbasquecom
​​​​​​​► Bureau d’Accueil Touristique d’Ascain : 05 59 54 00 84 ascainotpaysbasquecom 
​​​​​​​► Bureau d’Accueil Touristique de Ciboure : 05 59 47 64 56 ciboureotpaysbasquecom
​​​​​​​► Bureau d’Accueil Touristique d’Espelette (Larressore) : 05 59 93 95 02  espeletteotpaysbasquecom
​​​​​​​► Bureau d’Accueil Touristique de Guéthary (Ahetze, Arbonne, Guéthary) : 05 59 26 56 60  guetharyotpaysbasquecom
​​​​​​​► Bureau d’Accueil Touristique d’Hasparren (Boucau, Lahonce, Mouguerre, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Villefranque) : 05 59 29 62 02  hasparrenotpaysbasquecom
​​​​​​​► Bureau d’Accueil Touristique de Saint-Jean-de-Luz : 05 59 51 65 78   taxedesejourotpaysbasquecom
► Bureau d’Accueil Touristique d’Urrugne (Biriatou, Urrugne) : 05 59 54 60 80 urrugneotpaysbasquecom

 

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