L'encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est entré en vigueur sur 24 communes du Pays Basque depuis le 25 novembre 2024. L'expérimentation a pour but de limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs en forte tension immobilière et de prévenir les loyers abusifs. Découvrez les spécificités du dispositif et utilisez notre simulateur en ligne pour connaître le tarif plafond correspondant à votre logement.

Mise à jour : 5 décembre 2024

Quel est le principe de l'encadrement des loyers ?

Depuis le 25 novembre 2024, l’encadrement des loyers est entré en vigueur sur 24 communes du territoire. L'expérimentation doit permettre de limiter l’augmentation des loyers dans les secteurs en forte tension immobilière et de prévenir les loyers abusifs.

La mesure s'applique sur les communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque.

L'encadrement des loyers détermine un plafond à ne pas dépasser. Un loyer de référence est fixé en fonction du secteur et des caractéristiques de votre logement. Les propriétaires ne peuvent pas dépasser ce loyer, majoré au maximum de 20%.

Cela concerne uniquement les locations effectives depuis le 25 novembre 2024, les renouvellements de bail et changements de locataire.

Télécharger l'arrêté du 21 octobre 2024 (PDF, 446 ko)

Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers concerne :

  • les locations des logements vides ou meublés (y compris les colocations avec baux multiples) en résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principal ;
  • le bail mobilité.

Il s’applique aux baux signés à partir du 25 novembre 2024 :

  • 1ère mise en location ;
  • changement de locataire ;
  • renouvellement de bail.

Il ne s’applique pas :

  • aux logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM ;
  • aux logements conventionnés Anah (article L351-2 et L831-1 du CCH) ;
  • aux logements soumis à la loi de 1948 ;
  • aux locations saisonnières ;
  • aux logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

Comment les plafonds de loyer sont-ils fixés ?

Une enquête a été réalisée par l’Observatoire Local des Loyers (OLL) pour connaître les loyers pratiqués sur le territoire du Pays Basque. A partir de ces données, les 24 communes ont été réparties en 3 zones avec, pour chacune, des loyers de référence (hors charges).

Ces loyers dépendent :

  • du nombre de pièces (T1, T2, T3...) ;
  • de l’année de construction ;
  • si le bien est loué vide ou meublé ;
  • s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison.

Comment calculer mon loyer ?

La méthode pour calculer votre loyer est la suivante :

Loyer de référence + 20 % = le plafond (hors charges) que les propriétaires ne peuvent pas dépasser.

Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux.

À savoir : le propriétaire peut faire payer un complément de loyer au locataire, si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (situation exceptionnelle, confort, vue, équipement de luxe...) par rapport aux logements voisins de même catégorie. Pour appliquer un complément de loyer, le montant du loyer pratiqué doit être égal au plafond fixé, majoré possiblement de 20%.

Les références de loyer sont révisées chaque année et publiées par arrêté préfectoral.

Un simulateur pour calculer votre loyer

La Communauté d'Agglomération Pays Basque met à votre disposition un simulateur en ligne pour connaître le tarif plafond du loyer applicable à votre logement.

Comment utiliser le simulateur ?

  • Étape 1 : Saisissez votre adresse dans la barre de recherche en haut à droite de la carte pour connaître le numéro de votre zone. Le numéro de zone figure sur la carte ou au clic sur la zone qui vous concerne ;
  • Étape 2 : Cliquez sur l'onglet « Simulateur » et renseignez les caractéristiques du logement pour connaître le tarif plafond à appliquer.

Je fais ma simulation en ligne

A noter : Les personnes en situation de handicap peuvent faire une demande d’assistance à encadrementdesloyerscommunaute-paysbasquefr 

Comment faire la demande auprès de mon propriétaire ?

Cas n°1 : Vous avez signé votre bail avant le 25 novembre 2024

Dans ce cas, votre logement sera concerné par l’encadrement des loyers seulement au renouvellement du bail et seulement si vous en faites la demande à votre propriétaire.

Comment procéder ?

  1. Parlez-en d’abord à votre propriétaire ;
  2. Adressez-lui une demande de régularisation par lettre recommandée (vous pouvez utiliser ce courrier type (.doc, 39 Ko)). Cette lettre doit être réceptionnée par votre propriétaire au moins 5 mois avant la fin du contrat de location. Votre propriétaire a ensuite 1 mois pour accepter ou contester votre demande. Si le délai prescrit ne peut pas être respecté, le bail est prolongé avec le montant initial, sauf entente à l’amiable avec son propriétaire. ;
  3. S'il la conteste, vous devez adresser un courrier à la Commission départementale de conciliation (CDC), 4 mois avant la fin du contrat. La Commission vous convoquera avec votre propriétaire pour trouver un accord ;
  4. En cas d’absence de conciliation, un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Vous devez alors saisir le tribunal compétent, avant la fin du bail.

A noter : L'ADIL 64 (Agence départementale d’information sur le logement) peut vous accompagner dans vos démarches auprès du propriétaire.

Cas n°2 : Vous avez signé votre bail après le 25 novembre 2024

Dans ce cas, votre logement est directement concerné par l’encadrement des loyers. Vous y avez droit.

Comment procéder ?

  1. Parlez-en d’abord à votre propriétaire ;
  2. Adressez-lui une demande de régularisation par lettre recommandée (vous pouvez utiliser ce courrier type (.doc, 39 Ko)). Cette lettre doit être réceptionnée par votre propriétaire au moins 3 mois avant la fin du contrat de location. Votre propriétaire a ensuite 1 mois pour accepter ou contester votre demande. Si le délai prescrit ne peut pas être respecté, le bail est prolongé avec le montant initial, sauf entente à l’amiable avec son propriétaire ;
  3. S'il la conteste, vous devez adresser un courrier à la Commission départementale de conciliation (CDC), 4 mois avant la fin du contrat. La Commission vous convoquera avec votre propriétaire pour trouver un accord ;
  4. En cas d’absence de conciliation, un avis de non-conciliation est rédigé en séance. Vous devez alors saisir le tribunal compétent, avant la fin du bail ;
  5. Signalez en parallèle votre situation à la Communauté d’Agglomération Pays Basque, à l’adresse encadrementdesloyerscommunaute-paysbasquefr. Elle instruira votre dossier et le transmettra au préfet qui pourra verbaliser le propriétaire.

A noter : L'ADIL 64 (Agence départementale d’information sur le logement) peut vous accompagner dans vos démarches auprès du propriétaire.

Quelles sont les sanctions encourues ?

Le bailleur qui ne respecte pas la règle encourt une amende qui peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale ainsi que le remboursement des loyers indûment perçus.

Questions fréquentes

Je suis locataire, comment savoir si mon loyer actuel est conforme ?

Le loyer principal (hors charges et hors complément de loyer éventuel) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré au maximum de 20 %. Regardez votre contrat de location, les différentes parties de votre loyer devront être mentionnées :

  • loyer principal et charges ;
  • loyer de référence ;
  • loyer majoré, s'il est appliqué.

Si un complément de loyer est appliqué, son montant et les caractéristiques du logement le justifiant doivent aussi être précisés dans votre bail.

Vous pouvez vérifier la conformité de votre loyer grâce à notre simulateur en ligne.

Les colocations sont-elles concernées par l’encadrement des loyers ?

Les colocations sont concernées au même titre que les locations. Le loyer de référence sera déterminé en fonction de la zone géographique, du nombre de pièces que comporte le logement, de son époque de construction et si il est loué vide ou meublé. La totalité du loyer perçu (hors charge) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.

Les modalités de mise en œuvre diffèrent selon le type de colocation envisagé. Pour plus d’information, vous pouvez contacter l’Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) au 05 59 59 11 00 ou sur adil64.org.

Comment appliquer un complément de loyer ?

Un complément de loyer permet de pratiquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Il doit être justifié par les caractéristiques particulières d’un logement. Ces caractéristiques :

  • ne peuvent pas correspondre à la zone géographique, à la typologie du logement, à son époque de construction ni à son caractère meublé ou non ;
  • sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique,
  • ne donnent pas lieu à la récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Dans le cas des logements meublés, le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe les éléments de mobilier d’un logement meublé. Ces éléments ne peuvent pas faire l’objet d’un complément de loyer.

La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat interdit, pour les baux signés à compter du 18 août 2022, l’application d’un complément de loyer lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :

  • des sanitaires sur le palier ;
  • des signes d'humidité sur certains murs ;
  • un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;
  • des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation ;
  • un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
  • des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement ;
  • des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois ;
  • une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le montant du complément et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location.

En l’absence de définition légale précise, si le locataire conteste le complément de loyer, son contenu et son montant seront soumis à l’avis de la commission départementale de conciliation et, en dernier lieu, à l’appréciation du juge.

Un propriétaire peut-il expulser un locataire qui lui demande d’être conforme à l’encadrement des loyers ?

Un bailleur ou un propriétaire privé ne peut pas invoquer la demande de mise en conformité du loyer comme motif de résiliation. Autrement dit, vous ne risquez pas de vous faire expulser légalement de votre logement si vous contestez le prix du loyer.

Le bailleur ne peut donner congé que pour 3 motifs prévus par la loi :

  • la vente du logement ;
  • la reprise pour habiter à titre personnel ou pour loger un proche ;
  • le motif légitime et sérieux (retards répétés de paiement des loyers, défaut d’entretien du logement, gros travaux nécessitant que l'appartement soit vide, etc.).

Le bailleur doit informer les locataires :

  • au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail pour un logement loué vide ;
  • au 3 mois avant la date d’échéance du bail pour un logement loué meublé.

La notification de quitter le logement doit être adressée à chacun des co-titulaires du bail et contenir le motif de la demande de congé et les informations liées au motif invoqué :

  • soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • soit par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ;
  • soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Par ailleurs, le locataire peut contester la validité du congé s'il l'estime frauduleux.

Pour plus d’information, vous pouvez contacter l’Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) : 05 59 59 11 00

Que faut-il saisir dans le simulateur en ligne ?

Pour calculer votre loyer de référence et loyer de référence majoré, vous devez vous rendre sur notre outil de simulation en ligne et saisir :

  • le numéro de votre zone (enfonction de la localisation de votre logement)  ;
  • le nombre de pièces que comporte votre logement ;
  • l'époque de construction du bien (information disponible en mairie) ;
  • si le bien est loué vide ou meublé ;
  • s'il s'agit d'un appartement ou d'une maison.

Le simulateur calculera le loyer mensuel à ne pas dépasser. Ce loyer est entendu hors charges et s'applique à la surface habitable du logement (hors loi Carrez).

Comment connaître l’époque de construction de mon logement ?

Si je suis propriétaire bailleur :

La date de construction doit être présente sur l’acte de propriété ou le permis de construire. Ce n’est toutefois pas systématique, il est alors possible de consulter les diagnostics immobiliers lorsqu’ils existent, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE). Je peux enfin solliciter les services du cadastre ou de la mairie.

Si je suis locataire :

La date de construction peut être mentionnée sur le bail, ainsi que sur les diagnostics immobiliers qui y sont associés, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE). Je peux également demander au propriétaire ou à l’agence immobilière, ou enfin solliciter les services de la mairie.

Les loyers sont-ils réévalués régulièrement ?

Les loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés sont réévalués chaque année avec la publication d’un nouvel arrêté préfectoral.

J'ai besoin d'aide

  • Pour toute question sur le fonctionnement de l'encadrement des loyers, vous pouvez joindre les services de la Communauté Pays Basque à l'adresse encadrementdesloyerscommunaute-paysbasquefr ;
  • Pour être accompagné dans votre procédure, vous pouvez contacter l'ADIL des Pyrénées-Atlantiques par téléphone +335 59 59 11 00 ou sur adil64.org.

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