Louer un meublé de tourisme au Pays Basque

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La suspension sur le règlement des meublés de tourisme levée

La Communauté Pays Basque a voté un nouveau règlement encadrant la location des meublés de tourisme* en faveur du logement à l'année. Le 16 septembre 2022, le Tribunal Administratif a levé la suspension de ce règlement qui s’appliquera de fait au 1er mars 2023. Le règlement modifié voté le 09 juillet 2022 entrera en vigueur le 1er mars 2023.

*Meublé de tourisme :

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (L324-1-1 Code du tourisme).

Nouveau règlement encadrant les meublés de tourisme au 1er mars 2023

 

Ces dernières années, l’attractivité du Pays Basque ne cesse de s’affirmer avec notamment pour conséquence le développement exponentiel des locations en meublés de tourisme. Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

Face à l’ampleur de cette situation, les élus communautaires ont voté un règlement visant à encadrer le développement des meublés de tourisme sur 24 communes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque.

Ce règlement entrera en vigueur le 1er mars 2023, date à partir de laquelle l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme sera soumise au principe de compensation.

La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce...). Cette compensation permet ainsi de reconstituer la « perte » d’un logement par la création d’un autre logement. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune. Une autorisation dite « de changement d’usage » est alors délivrée.

Cette compensation peut prendre deux formes :

  • la détention ou l’achat d’un bien par le propriétaire en vue de sa transformation ;
  • l’achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage.

Ce règlement s'adresse aux personnes physiques comme morales (sociétés civiles immobilières notamment).

Toutefois des autorisations temporaires sont délivrées aux personnes physiques sans compensation dans deux cas :

  • les locations dites « mixtes » : location étudiante (9 mois minimum) et location en meublés de tourisme (3 mois). Cette autorisation est délivrée pour un an (renouvelable).
  • les meublés de tourisme associés à la résidence principale. Cette autorisation est délivrée pour une durée de deux ans dans la limite d’un logement par propriétaire.

A noter :

  • Les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours (voir cas dérogatoire dans la FAQ)  ne sont pas soumises à la demande de changement d’usage.
  • Les autorisations déjà délivrées dans le cadre du précédent règlement (autorisations temporaires de 3 ans) restent valables jusqu’à l’expiration de la date de validité prévue dans le cadre de l’arrêté correspondant, le règlement n’ayant pas d’effet rétroactif.

Dans l’immédiat, et jusqu’au 28 février 2023, le règlement adopté en septembre 2019 reste en vigueur.

A télécharger

  • Règlement sur l'autorisation de changement d'usage applicable au 1er mars 2023pdf - 21 pages - 1,01 Mo Télécharger
Foire aux questions
  • Qu'est-ce que le changement d'usage ?

    Selon l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage ».

    En d’autres termes, le fait de proposer un local d’habitation à la location touristique constitue un changement de l’usage initial du local (habitation > tourisme).

    Ce changement d’usage doit faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable.

  • Quels sont les locaux concernés par le règlement ?

    La règlementation concerne les locaux d’habitation utilisés comme meublés de tourisme.

    A noter que les gîtes entrent dans cette catégorie. Les meublés de tourisme faisant l’objet d’un classement ou d’une labellisation sont également concernés. La résidence secondaire ou l’investissement locatif loués pour de courtes durées entrent dans la définition du meublé de tourisme.

    Ne sont pas considérés comme meublés de tourisme :

    • les locaux faisant l’objet d’un bail d’habitation ou d’un bail mobilité, puisque les locataires y élisent alors domicile.
    • les chambres chez l’habitant, qui ne sont pas à la disposition exclusive du locataire.
    • les chambres d’hôtes, qui sont situées dans la résidence principale du loueur, lequel doit obligatoirement être présent dans l’hébergement au moment du séjour des touristes et fournir de manière groupée la nuitée, le linge de maison et le petit-déjeuner.
  • Qu’est-ce que la compensation et quels sont les locaux pouvant être proposés en compensation ?

    L’autorisation préalable au changement d’usage de locaux d’habitation en meublés de tourisme est soumise au principe de « compensation ».

    La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation (commerce, bureau, etc). Cette transformation doit être concomitante à la demande de changement d’usage de l’habitation en meublé de tourisme, afin de compenser la perte d’un local à usage d’habitation.

    L'autorisation délivrée est attachée au local et non à la personne.

    Cette compensation peut prendre deux formes :

    • la détention ou l’achat d’un bien par le propriétaire en vue de sa transformation ;
    • l’achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage.

    Les locaux de compensation doivent être situés dans le quartier ou dans la commune concernée par la demande de changement d’usage et proposer une surface de plancher au moins équivalente au local faisant l’objet de la demande de changement d’usage.

    Les locaux relevant de la sous-destination « artisanat et commerce de détail » (PLU ayant opté pour les nouvelles destinations) ou de la destination « commerce » (PLU n’ayant pas opté pour les nouvelles destinations) situés en rez-de-chaussée dont la vitrine donne sur le domaine public ou tout autre espace ouvert à la circulation publique ne pourront pas servir de compensation, afin de favoriser le maintien des commerces de proximité.  

  • Dois-je demander une autorisation de changement d’usage si je souhaite louer ma résidence principale ?

    Non, les résidences principales sont exonérées de demande de changement d’usage. Pour autant, la durée de location cumulée ne doit pas excéder 120 jours par an au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

    La résidence principale est définie de la manière suivante : logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raisons de santé ou cas de force majeure, soit par le propriétaire, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

    Les chambres d’hôte et chambres chez l’habitant ne sont pas concernées par le règlement de changement d’usage.

  • Dois-je demander une autorisation de changement d’usage si je souhaite louer ma résidence secondaire/un meublé de tourisme moins de 120 jours par an ?

    Oui, la demande d’autorisation de changement d’usage est obligatoire pour tout meublé de tourisme qui ne constitue pas la résidence principale du propriétaire, et ce dès le premier jour de mise en location. Seules les résidences principales louées moins de 120 jours par an sont exemptées de demande de changement d’usage.

  • Dois-je demander une autorisation de changement d’usage si je loue déjà un meublé depuis plusieurs années et si je déclare correctement mon activité ?

    Oui, je dois demander une autorisation de changement d’usage pour proposer un local d’habitation en meublé de tourisme, même s’il est déjà mis à la location touristique depuis plusieurs années et si je déclare correctement mon activité.

    La demande d’autorisation de changement d’usage est obligatoire au titre du code de la construction et de l’habitation. L’objectif est de protéger le logement.

    L’obtention du numéro d’enregistrement en mairie et la déclaration de la taxe de séjour sont obligatoires au titre du code du tourisme ; elles n’exemptent pas de la demande d’autorisation de changement d’usage. De même, le classement du meublé de tourisme et la labellisation, qui sont des démarches volontaires, n’exemptent pas non plus de cette démarche.

  • Dois-je demander une autorisation de changement d’usage si je loue un meublé issu de la division de ma résidence principale (même enveloppe bâtie) ou dans mon jardin (hors de l’enveloppe bâtie) ?

    Oui, je dois demander une autorisation de changement d’usage si je loue un meublé issu de la division de ma résidence principale.

    Cette autorisation n’est pas soumise à compensation si le meublé de tourisme se situe au sein de l’enveloppe bâtie de ma résidence principale. L’autorisation ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques, pour une durée de deux ans, pour un seul logement.

    Cette autorisation est soumise à compensation si le meublé de tourisme se situe hors de l’enveloppe bâtie de ma résidence principale.

  • Dois-je demander une autorisation de changement d’usage si je loue un meublé à un étudiant durant l’année et à des touristes durant l’été ?

    Oui, je dois demander une autorisation de changement d’usage si je loue un meublé à un étudiant durant 9 mois et à des touristes durant une période estivale de 3 mois, mais cette autorisation ne sera pas soumise à compensation.

    L’autorisation ne peut être délivrée qu’aux propriétaires personnes physiques, pour une durée d’un an (renouvelable sur justification).

    Une convention tripartite sera signée entre le propriétaire, le locataire et la commune.

  • Je dispose de logement(s) que je prévoyais de mettre à la location meublée touristique, comment faire dorénavant ?

    Vous avez plusieurs possibilités pour louer votre logement :

    • Proposer votre bien à la location classique (à l’année),
    • Solliciter une demande de changement d’usage et compenser quand cela est requis,
    • Vous inscrire, si vous êtes une personne physique, dans le cadre du dispositif de location étudiante (location à un étudiant durant l’année et à une clientèle de passage l’été).
  • A partir de quand la nouvelle règlementation est-elle applicable ?

    Le règlement entrera en vigueur le 1er mars 2023. 

    A savoir : les autorisations déjà délivrées dans le cadre du précédent règlement (autorisations temporaires de 3 ans) restent valables jusqu’à l’expiration de la date de validité prévue dans le cadre de l’arrêté correspondant, le règlement n’ayant pas d’effet rétroactif.

Démarches en vigueur jusqu’au 28 février 2023

Laissez-vous guider !

Selon votre commune et votre situation, les démarches que vous devrez effectuer seront différentes. 

Utiliser notre simulateur en ligne pour vous guider pas à pas

Faire une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage

  • Règlementation de la Communauté Pays Basque sur le changement d'usagepdf - 4 pages - 686,14 Ko Télécharger

Il est obligatoire d'obtenir une autorisation de changement d’usage pour les meublés de tourisme (studio, appartement, gîte, maison) autres que la résidence principale, et ce dès le premier jour de location pour toutes les communes suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.  

Cette demande d'autorisation se fait :

Cas n°1 : Auprès de la Communauté d'Agglomération Pays Basque

Pour les communes d'Ahetze, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Biriatou, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

Le formulaire de demande d’autorisation est à envoyer sur la boite mail suivante : changement-usage@communaute-paysbasque.fr  

Pour toute question, un accueil téléphonique vous est réservé du lundi au vendredi de 9h à 12h au 05 59 48 30 85.

    • Formulaire de demande d’autorisation de changement d’usagepdf - 2 pages - 279,51 Ko Télécharger

    Cas n°2 : Directement auprès de la commune concernée

    Pour les communes d’Anglet, Bayonne, Biarritz, Bidart, Boucau et Larressore.

    Les formulaires et renseignements sont à prendre auprès des contacts suivants :

    Déclarer son meublé de tourisme / Obtenir un numéro d'enregistrement

    CAS N° 1 :

    Pour les hébergeurs louant dans l’une des communes suivantes (résidence principale ou non principale) : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

    Dès réception de l’autorisation de changement d’usage, vous devrez réaliser la déclaration préalable du meublé de tourisme et obtenir un numéro d’enregistrement, qui vous sera délivré automatiquement. Ce dernier est obligatoire pour la parution de toute annonce de location, dès son 1er jour de location. Toute déclaration non conforme ou erronée exposera à des amendes de 5 000 à 10 000 euros.

    CAS N°2 :

    Pour les hébergeurs louant dans les autres communes de la Communauté Pays Basque, la déclaration d'un meublé de tourisme (hors résidence principale) est obligatoire pour tous les loueurs. Vous déclarez votre meublé de tourisme auprès de la Mairie.

    Déclarer la taxe de séjour

    La déclaration de la taxe de séjour est obligatoire pour tous les loueurs (résidence principale ou non principale), sur l’ensemble du territoire. Le produit de la taxe de séjour est affecté aux dépenses destinées à organiser l’accueil touristique du territoire. La taxe de séjour est acquittée par les clients des hébergements touristiques :

    • directement à l’hébergeur
    • ou à la plateforme de location en ligne (Abritel, Airbnb, …) si celle-ci est intermédiaire de paiement de la location.

    Déclarer ma taxe de séjour en ligne

    Pour toute question relative au numéro d’enregistrement ou à la taxe de séjour

     

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